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精密奥金转换器图纸外部标题:航空波音737最大空难五大关键问题深入分析新浪财经

人类消亡后的生活

    上周末全球金融媒体的头条新闻如下:1.《华尔街日报》头条新闻特朗普承认了吗?汽车进口关税面临许多障碍或停止。2。英国《金融时报》头条新闻深度:五个关键问题:航空波音737 Max 8坠毁分析3。路透社的头条新闻是,Pompeo国务卿会见了石油巨头的高管,以促进对亚洲的石油出口。彭博社头条报道:英国议会否决了梅的欧元休假协议的所有选择,这项协议再次摆上了台面5。CNBC标题本田将召回约100万辆汽车在美国由于高田的安全气囊故障。6。《巴伦周刊》的头条头条新闻“新蒙特利尔”在与巴里克合作后承认了加拿大《黄金》的华尔街日报特朗普。特朗普总统对汽车进口征收关税的威胁正面临越来越大的阻力,因为国会的反对、法律挑战和消费者的反对。三周前,美国商务部提交了一份关于汽车关税的可能报告,但今天特朗普政府还没有公开讨论这个问题。这是一种非常低调的方法。贸易专家得出的结论是,随着2020年的大选,白宫并不急于再次发起可能扰乱市场的激烈贸易摩擦。去年,特朗普首次提出关税时,他警告说,从国外进口的汽车将受到高达25%的关税。美国汽车制造商说,美国制造的汽车也将变得更加昂贵,部分原因是进口零部件也将受到关税的约束,关税通常占国内汽车的40-50%。根据美国法律,特朗普现在有90天的时间考虑关税或其他措施,该报告将于2月17日提交。但迄今为止,白宫仍对其意图保持沉默,与去年白宫在国家安全方面对钢铁和铝进口的调查形成鲜明对比。”他们在这个问题上没有投入太多,”一位欧洲官员说。另一位消息人士说,白宫已经表示,计划短期内不采取汽车关税行动。不受欢迎的汽车关税的前景加速了国会议员通过立法的努力,使他们有发言权,并有可能否决基于国家安全理由征收的潜在关税。国会议员担心,如果特朗普对进口汽车征收关税,其他国家不仅会对美国制造的汽车进行报复,还会对农产品等政治敏感产品进行报复。更广泛地说,议员们正在质疑特朗普政府在国家安全基础上制定经济政策的方法。英国《金融时报》深度报道:周二,欧洲航空安全管理局(European Aviation Safety Regulatory Agency)暂停了波音737 Max 8和Max 9飞机的所有飞行操作,涉及波音737 Max 8飞机坠毁的五个关键问题。与此同时,该机构加入了英国、法国和德国的行列,并对美国施加压力,要求其效仿。到目前为止,全球已有20多个国家禁止或阻止飞机进入领空。然而,波音、联邦航空管理局和美国航空公司却没有让步的迹象。他们坚持要用飞机。随着争论的加剧,这次事故引发了五个关键问题,专家们正在努力回答。1。为什么监管者不同意?通常,当一架飞机坠毁时,全球航空监管机构在飞机生产国(本例中为美国)监管机构的领导下共同努力。但事实并非如此。中国先让飞机停飞,然后澳大利亚、新加坡、英国、德国和法国在星期三早上将飞机停飞。航空专家说,禁令是暂时的,一旦有关于埃塞俄比亚飞机坠毁的信息,禁令就可以取消。2。禁令会持续多久?这将取决于埃塞俄比亚飞机失事的原因以及调查人员从飞机黑匣子和失事地点获得答案的速度。如果数据是可恢复的,那么这些来源的信息应该很快就能得到。调查人员将关注这两起事故的原因是否相似。三。自动化是否走得太远?自20世纪80年代中期空中客车公司推出A320系列飞机以来,自动化一直是一个热门话题。波音737在20世纪60年代末首次进行了测试。与波音737不同,这架空中客车飞机使用计算机控制的线控飞行来以电子方式引导其飞行。有证据表明,由于甲板自动化技术的进步,飞行风险比过去要低,但去年的狮航事故引发了另一场争论。4。修复此软件需要多长时间?同样,这在很大程度上取决于埃塞俄比亚崩溃的原因是否是软件缺陷。联邦航空管理局(FAA)已下令在4月前为

    

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30位前100位房地产总裁总结了这些土地征用技巧!(第一次完全曝光)

        本文转载自公众号:“明源地产研究院”

      项目命运的好坏,固然有多种原因,但60%以上取决于拿地!

      “因城施策”下,拿地的技术难度加大了!不同城市,同一个城市内的不同区域,乃至同一个区域内的相邻项目,都会有完全不同的命运。

      有的房企拿地,拿一块对一块,几年规模翻几番;有的房企拿地,却经常出现大错误,拿错2块地,发展就严重停滞。

      大家参照的城市规划、GDP、人口净流入、人均收入等信息、数据,几乎是一模一样的,为什么会出现这么大的差距?

      明源君觉得,决定拿地成败的,是高于信息、数据本身的“心法”,也可以说是决策的“源代码”。

      最近几年,明源君先后对话了几十位百强房企总裁,和他们反复讨论过拿地的问题。他们所讲述的心法虽然各有千秋,但也有一些共通的地方,明源君下面总结分享给大家。

      01

      心理距离大于物理距离

      的地方是价值洼地

      某二线城市的客户,认为一条河是城市和郊区的分界线,河这边的房子要比河那边贵一半,但实际上,开车上桥过河只需要1分钟。这种土地,就是典型的“心理距离大于物理距离”的土地。

      2016年,某地拍卖一块地,跨越了一个转盘,而这个转盘是当地人心中农村和城市的分界线。当地市场房价在2万左右,这块地楼面价也在2万左右,别的房企不敢拿。

      华鸿嘉信拿下以后,分2块来做。北边一半靠近当地的别墅富人区,就以高端产品为主;另一半,则以高层为主,按市场价来卖。

      该项目北边一半的别墅与传统富人区有一河之隔,华鸿就通过营销重塑客户认知,一句“天造一半,我造一半”成功改变了客户认知。项目成功获得了高溢价,别墅卖到了5万1平。

      在北京(楼盘)周边拿地,经常会遇到一种情况:项目所在地没有到北京的公交。

      很多客户本来觉得房子不错,但一听没有公交,就不买房了。这就是交通不便带来的“心理距离”。

      如果一味等地方政府开通公交,往往会比较慢。于是一些房企就和当地政府商量,自己出钱买公交车开通线路,再交给地方政府运营。这样一来,项目就没有交通的“硬伤”了。

    

    

    

    

    

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    02

    

      不能只看交通距离

      还要看交通时间、客户耐受力

      举例来说。

      一个区域离城有30公里,人口稀少,道路不是很通畅。听过有条宽阔的公路要开通到那里。大家一计算,按每小时80公里计算,市中心过去只要半小时,于是都去当地拿地。

      甲房企先后拿了5块地,后三块价格很高;乙房企则只在最开始地价便宜的时候拿了2块,后来就没拿了。

      甲、乙的头2个项目,在公路开通前后开盘,都卖得很好。

      可是,甲的后3个项目遇到了问题,为什么呢?

      当地旺起来以后,新公路开始大堵车,30公里有时候要开2个小时,这样一来,很多周末来看房的人,经历堵车之后根本不会买。

      因此,看交通不能只看交通距离,还要看交通时间。而且,不但要看现在的交通时间,还要看未来的交通时间。交通工具里,时间最可控的,就是轨道交通!

      因此,40公里外即将开通轨道交通的地块,优于30公里外只有公路交通的地块。

      交通时间之外,还有一个需要考虑的问题,是客户的耐受力。

      在大都市,我们已经习惯了开车一小时去一个地方,下班后一个半小时才到家。

      可是在小城市,很多人开车5公里都嫌远,10公里以外都觉得无法忍受。

      曾有房企总结:城市不同,对“距离”的敏感程度不同,城市越小,对距离越敏感。

      县级市:地块以县中心为主,距离县中心3公里以内为宜。

      一般地级市:近郊(3-5公里)尚可,远离市区10公里地块需谨慎。

      中大型城市:城郊(3-5公里),近郊(5-10)公里为佳,远离市区30公里地块要重点考虑资源、配套及地块规模,北方区域应谨慎对待郊区地块。

      03

      大数据作参考,小数据下决心

      有几位总裁都告诉明源君,常住人口、人均GDP、人口净流入等“大数据”固然很重要,但最终下决心,还是要看一些“小数据”。

      为什么呢?

      首先,因为种种原因,大数据不一定能反映潜在客户的真实情况。

      一个社区有100个常住人口,10年前的GDP是1000万,但当时的社区领导想让自己的政绩更突出,不算居住不满2年的人口,向上报告说自己的常住人口只有50个,人均GDP20万(实际只有10万)。

      5年之后,这个社区换了领导,常住人口增加到200个,GDP是3000万,人均15万。这个数字本来是比之前的真实数字10万大幅增加的,但是却比之前上报的数字(20万)少了。这任领导于是只好也少报常住人口,说只有100个常住人口,人均GDP是30万。

      如此这般下去,这个社区的统计数字永远都有偏差。

      其次,有些大数据是真实的,看上去也很好,但如果深入分析,对卖房没有意义。

      比如一个社区去年只有3000人,今年又净增了3000人,看起来市场扩大了一倍。

  &n郭芯其的老公是谁_高鹰生殖中心bsp;   但实际上,这新增加的3000人,2900人来自一家新开的工厂,他们都住在工厂提供的宿舍里,也不打算一直留在这个城市,根本没有买房需求。

      当然,大数据还是能反映一个城市乃至区域的基本面的,是拿地的重要参考。但要下决心,还是要看一些小数据。

      举例来说,很多房企就很重视项目所在区域小学生的数字。

      搞清楚了当地小学生的数量,也就搞清楚了家庭的数量。搞清楚当地贵族学校学生的数字,也就可以按比例计算出高收入父母的数量。

      安信证券的统计表明:小学在校人数的数量增幅和城市房价的涨幅,两个变量之间存在着非常紧密的关系。

      旭辉曾经在苏州(楼盘)拿了一块地,当时那里看起来非常偏远,人们说去市区都说“去苏州”,好像自己不是苏州的。当时同行都不理解旭辉为啥要拿。

      事实上,旭辉下决心拿地,是因为经过统计发现,当地人经过动迁,都有钱有房,而房子又很差,迫切需要用几套房换一套好点的房。去调查时,当地人都说:我房子是很多,但我都不喜欢,设计不合理、不通风……我希望要这样的房子……几轮调查下来,产品都设计出来了,结果当然卖得很好。

      04

      抄底要靠实力,而不是靠运气

      一般房企领先半步是最佳选择

      拿地的时候,大家都想“抄底”。

      但是在全国性的大周期已经结束,各大巨头布局全国的今天,凭运气抄底可能性已经很小,往往是抄底不成反被套。

      明源君认为北京燕竹甲亢医院_高鹰生殖中心,现在拿地想抄底,必须要靠实力,一般来说,具备以下3方面能力中的一种,可能抄底成功:

      1、提前预测规划的能力。

      如果你能预测未来的城市规划和区域经济。你就敢在大家不看好的区位拿的地。

   杀戮之旅2闪退_高鹰生殖中心;   比如,上世纪90年代,广州(楼盘)将“一大块菜地”被规划为“未来的都市之龙傲天下_高鹰生殖中心广州新城市中心”,于是菜地变成了现在的超级CBD “珠江新城”。

      2、充足的资金实力,加上反周期规划

      比如,之前每年过年之前,大部分房企一年预算结束,第二年还没开始,可地方政府还在卖地,这个时候,如果你有钱,你就很有可能低价拿地。

      3、城市运营的能力

      所谓城市运营,就是拿一大块比较荒凉的地,通过运营,让它逐渐旺起来。对于城市运营商来说,虽然许多基础设施需要从头建设,周期比较长,但是一切的规模、配套都在自己的掌握之中,所有的红利也归自己所有。

      做城市运营商,对能力的要求很高:只有具备成熟的商业、产业运营能力,才能把区域带旺、实现溢价;必须有很强的金融能力,才能支撑项目从头到尾的滚动开发。

      如果不具备上面3种能力,就不要想“抄底”的事情了,努力“领先半步”已经是最佳选择。

      如果一个二线城市的新区,你觉得会有未来,于是“抄底”进入,可这个区域5年后才旺起来,你“抄底”获得的差价,都被财务成本吞噬了,没有意义。

      可你如果在新区已经逐渐旺起来,“启动”以后再进入,就可以稳稳得获得中等的项目利润,还能快弹珠传说第二部_高鹰生殖中心周转。

      05

      看政府规划报告要细致,要落地

      地方政府规划、报告很重要,但如果蜻蜓点水的看,就不能真正发现其中的价值所在。

      下图是保利总结的,从人口、土地、交通、公服四个角度深入解读政府规划的模型。

    

    

    

    

    

      具体来说:

      新增的建设用地,居住、商业以及产业等用地的新增,是进行住房开发的基础。

      关注新增的城市人口,不仅需要关注潜在增长规模、增长趋势,同时还需要关注增长人口的分布情况。通过评价区域内的人口容量,分析人口的流动方向对于捕捉住房需求也很重要。

      关注新增的基础设施,重大的交通枢纽、交通干道的修建,将会直接带动沿线地带的发展,交通可达性提高,则沿线地块开发的价值也会提高;

      关注新增的公服设施,规划主要对大型公服配套设施进行管控,医院、教育以及大型商业设施的建设将会极大的增加产品增值的潜力。

      06

      同一城市圈内,产业、人口

      都要看相对优势

      现在大家都知道人口很重要,产业很重要,这二者互相促进。于是在进入一个城市的时候都会重点考察。

      明源君认为,在同一城市圈内,只考虑当地的产业情况是不够的,必须考虑相邻城市的产业情况。

      因为,如果同一城市圈内有几个产业定位相同的城市,其中的弱者,可能会被强者逐渐吸走产业资源和人口。

      举例来说,前些年,好多三四线城市在争高铁站,似乎高铁站落地,就会带来滚滚财源。

      但近年,一些争到高铁站的三四线城市发现,他们的人口和财富被高铁抽走了:到附近的大城市只要半个或一个多小时,当地最有钱的人都去到邻近大城市工作、买房、消费。甚至连基层劳动力,也因为高铁开通而更多地去到外地打工。本地经济反而落后了。

      07

      现场有灵魂

      感性认识和理性认识一样重要

      最近网上流传很广的帖子“如何把鹤岗的房子卖给外国人”想必很多地产人都看过。

      这个帖子说明了一个问题,就是任何地方都是有一些优点的,如果只看材料,不去现场,就可能被蒙蔽。

      所以,房企拿地时,起关键作用的建议者、决策者,一定要到现场,而不能只看材料。

      因为现场有很多数据不能体现的东西。

      比如,一个地块,容积率比较高,只能做刚需。地图上看起来离市中心很近,似乎没问题。

      可你去到当地,却发现周围500米之内,啥都买不到,没有生活气息。那么,如果你不打算做城市运营,就不要拿地了。

      这种判断的原理说白一点,就是因为买房客户和你一样是活生生的人,你喜欢的地方,他们当然也可能喜欢,你不喜欢的地方,他们大多也不会喜欢。

    

    

    

    

    

    

    08

    

      不能脱离项目周期、大小

      去讨论客群是否存在

      有些三线城市会有这样的情况:

      当地房屋均价是4000左右,本地房企也一直认为当地不存在高端客群。

      甲巨头进入后,做了几百套高端住宅,以2万1平的价格卖光了。

      本地房企一看,高端市场存在啊,于是就和乙巨头合作,借品牌又做了几百套豪宅,品质丝毫不次于甲巨头的项目,也卖2万,最后却严重滞销。

      这是什么原因?

      因为:当地高端客群虽然存在,但人数有限,已经被甲巨头收割光了。新的高端需求成长起来,可能是在5年之后,所以现在高端房子就卖不出去。

      所以,脱离项目周期、大小,去谈客群是否存在,是否应该拿地,是伪命题。

      在三线城市,如果房价稳定,你20亿拿一块大地,明年旁边再卖一块18亿的地,你的房子却刚卖了1/4,那你就被动了。

      可如果你是在不同地方拿了四块小地,一年之后,房子已经卖光了。

      快进快出是防风险最好的利器,如下图所示:

    

    

    

    

    

    

    09

    

      没有白下的苦功,努力才有回报

      天地自有公道,付出才有回报。

      我们先来看看,招拍挂中,努力和不努力有什么区别。

      土地拍卖中,往往会出现到了一个价格,有的人满头冒汗勉强举牌,有的人却胸有成竹淡定应对的情况。

      表面上看起来,大家都在举牌,可实际上,背后的准备可能完全不一样。

      优秀的房企,之前已经把所在城市可能出让的几百块地挨着梳理了一遍。

      其中重点地块连项目设计方案都是做完了的,甚至有的地块还是房企主动向有关部门提出建议,地方政府才拿出来拍的。

      在这种情况下,房企对于地块了如指掌。第一绝对不会错过某一块地的拍卖;第二对于不同的地价有不同的应对方案。

      比如楼面价拍到1万的时候做刚需快周转,上2万做豪宅中周转,等等,都是前期已经完全想明白、算清楚的。自然就敢拍。

      可是没那么优秀的房企,往往是等到拍卖的公告都发出来了,才去准备,根本就不充分。许多土拍现场他们根本就不会去,去了现场心里也没底,一旦自己最初的心理价位被突破,就不敢再拍下去,也就拿不到地了。

      我们再来看看,做旧改,努力和不努力有什么区别!

      旧改周期很长,所以有些房企觉得冲规模不能靠旧改。

      其实明源君觉得,这是一种误解。

      只要有足够的决心、足够的投入,旧改是可以成为房企稳定的土地来源的。具体来说,可以从以下2个方面来努力。

  &nbs沧州颐和大酒店_高鹰生殖中心p;   投入足够的人力:广种薄收,把旧改拿地变成概率问题

      有家房企,有200个小组在找旧改拿地机会,拿到地,那个小组就有奖金。

      最终,虽然每个地块的经营周期是很长,中间很多地块还会彻底失败。但是因为有几百块地在同时操作,每年能开工的旧改地块都有几十块,冲千亿都够了。

      那些只经营了几块地,最后没有成,就怀疑旧改模式的房企,明显是投入不够、决心不够。

      投入足够的时间:在地方政府、利益相关方心中建立起信誉和品牌

      一个旧改项目,和谁合作,给谁不给谁?

      对于地方政府来说:

      这个选择要可靠,不能修到一半变成烂尾楼;这个选择要有充分的理由,让其他竞争者没有话说。

      对于利益相关方来说,企业要有品牌、有能力,才能迅速完成旧改,并让未来的回迁房保值增值。

      如何才能获得这样的信任?拥有这样的信誉?当然要在当地长期经营。你已经做成了10个旧改项目,而且都很优秀,做第11个也就顺理成章了。

    

    

    

     (责任编辑:宋虹姗 HO031)

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